Кому строить?

Сетевые ритейлеры, достигая определенного уровня развития, неизбежно сталкиваются с вопросом: кто будет строить новые торговые объекты для развития компании? Кто-то отдает предпочтение профессиональным девелоперам. Кто-то занимается строительством самостоятельно, в некоторых случаях даже создавая собственное профильное подразделение для этих целей. Однако, чаще всего, ритейлеры  стараются в разной пропорции комбинировать самостоятельныйдевелопмент с заказным. Традиция строительства разноформатных торговых центров крупными игроками ритейл-рынка возникла в середине двухтысячных годов и, с некоторыми изменениями, развивается и сейчас.Какая же стратегия является наиболее выигрышной и почему?

Альтернативы нет?

Главная причина, побуждающая ритейлеров приступить к самостоятельной стройке – серьезный дефицит качественных торговых объектов различной площади. Сам по себе сегмент ритейла в России развивается очень быстро. Это касается и форматов торговли, и ассортимента, и брендов выходящих на рынок. При этом,торговый девелопмент при этом развивается в разы медленнее и тяжелее, что и подталкивает ритейлеров к решению развивать отрасль собственными силами. В Европе практика перехода ритейлеров в девелоперы широко распространена, и именно оттуда она пришла в нашу страну. На сегодняшний день такой формат девелопмента распространен по всей России, включая Москву и регионы. С каждым годом всё больше крупныхритейлеров включаются в процесс девелопмента. Как правило, подобная практика встречается преимущественно в продуктовом и DIY сегментах. Одной из первых таких компаний стала X5 RetailGroup. За ней последовали и другие крупные торговые сети – «Метрика», «О’КЕЙ», «Лента» и т.д. Стоит отметить компанию «Макси девелопмент», которая из ритейла пришла в девелопмент и стала возводить торговые комплексы.

image1

У кого-то это получалось лучше, у кого-то хуже. Мы все помним, как активно работала на рынке структура X5 development, сформировавшая большой портфель з/у и проектов (более 30) строительства ТЦ, где форматы X5 сами и выступали бы в качестве якорного арендатора. Сейчас такой структуры у X5 уже нет, а большая часть проектов продана или заморожена. Из успешных примеров ритейл-девелопмента можно выделить девелоперскую компанию Иммошан, на старте своего развития являвшейся службой поддержки группы Ашан На сегодняшний день это полноценное девелоперское подразделение, развивающее крупные проекты, якорями которых становятся Ашан, ЛеруаМерлен и Декатлон. Рыночная ситуация, складывающаяся в крупных российских городах благоприятствует развитию формата отдельно стоящих гипермаркетов, девелоперами которых, как правило, выступают федеральные или международные сетевые ритейлеры.  В целом, практика показывает, что для успешного девелопмента собственными силами необходимо создавать компанию, являющуюся девелоперской структурой полного цикла, способной закрыть все вопросы – от проектирования, до управления.

OLYMPUS DIGITAL CAMERA
image2

Ложка дегтя

Сложность сочетания в структуре бизнеса розничной торговли и девелопмента не отталкивает игроков рынка от их объединения. Как правило, совмещение этих функций подразумевает, что деятельность компании будет организована согласно одной из схем. В соответствии с первой схемой, доминирует девелоперское направление: деятельность в качестве торгового оператора поддерживает девелопмент Во втором варианте доминирует деятельность торгового оператора: девелоперское направление возникло при неблагоприятных ситуациях, и поддерживает деятельность ритейлера.

image4

Между тем, часто можно наблюдать ситуацию, когда девелопер самостоятельно занимается развитием собственных сетевых розничных проектов: например, ГК «Ташир» развивает сети кинотеатров «Синема Стар», гипермаркетов «НАШ ДОМ», мультибрендовых магазинов детских товаров KidsGarden, алкомаркетов «Виноград», кафе «ТаширПицца» и ComedyCafe; ГК «Регионы» – сеть кинотеатров MoriCinema; компания BoscodiCiliegi – сеть магазинов BoscoSport, BoscoDonna, BoscoUomo, BoscoBambino, а также формат стоковой торговли «Остатки сладки». Еще одной характерной чертой рынка является развитие ритейлерамисетевых концепций в партнерстве с франчайзерами. Известно, например, что высокая доля вакантных помещений в «Крокус Сити Молл» (открытие в 2002 г.) вынудила девелопера заниматься развитием премиальных брендов по франчайзинговой схеме. Среди крупноформатных по площадям операторов, вкладывающих деньги в «стройку» нельзя не упомянуть МакДональдс. Помимо ресторанного бизнеса — это еще и крупный собственник недвижимости. На текущий момент рестораны на автозаправках строятся преимущественно на выкупленной земле, и — в ряде случаев — самим оператором. Основное преимущество самостоятельного девелопмента заключается в том, что таким образом проще осуществлять контроль за качеством ведения процесса строительства на всех его стадиях, максимально учитывая собственные требования как ритейлера, а также эффективнее отслеживать целевые финансовые потоки в проект. Одним из несомненных преимуществ собственного девелоперского проекта для ритейлера является тот факт, что это обеспечивает гарантию не только контроля над проектом, но и получения лучших площадей, ровно того качества и объема, который необходим бизнесу.Однако, поскольку девелопмент – все же непрофильный бизнес для ритейлера,это чревато возможными ошибками, в первую очередь в концепции, что ставит под удар основное направление деятельности.

image5

Одной из актуальных проблем для ритейлера также является и серьезный объем инвестиций в приобретение земельного участка и высокая капиталоемкость собственно строительства. В целом, ритейлер должен быть на 100% уверен, что собственная инициатива будет с экономической точки зрения эффективнее, чем аренда готового помещения в рамках строительства, к примеру, торгового центра. Если говорить о самых масштабных примерах подобного девелопмента, то нельзя не упомянуть хрестоматийный пример сети ТЦ «МЕГА». Крупнейший международный ритейлер, профессионально занимающийся девелопментом торговый центров – это компания IKEA, открывшая первый комплекс «МЕГА» в 2002 г. По сути, данные ТЦ можно считать одними из пионеров профессиональной крупной торговой недвижимости в современной России. При этом схема работает не только в Москве, а ведь часто бывает именно так. Компания ИКЕЯ одинаково успешно развивает бизнес в Москве и регионах.

image6

У продуктовых ритейлеров  собственное строительство случается чаще в  регионах, возможно, это связано с более низкой стоимостью и более простой процедурой получения земельных участков.

image7

Всё же большее количество компаний-ритейлеров прибегают к практике девелопмента по вынужденным причинам. Данный вид деятельности остается для них некой боковой ветвью развития. Однако у некоторых получается за этой ветвью успешно ухаживать,  она разрастается в полноценное и самостоятельное древо бизнес-технологий. У кого-то напротив этот бизнес чахнет и приносит лишь разочарование. Однако всё же нельзя отрицать факт того, что ритейл-девелопмент в различных формах и масштабе продолжит своё существование, пока развивается рынок торговли и пока в России существует настолько чувствительный дефицит современных торговых площадей.